市住房和城乡建设局已完成《攀枝花市物业管理办法（草案）》代拟稿，按照相关规定，决定举行立法听证会。现就有关事宜公告如下： 

　　一、听证时间、地点 

　　2024年5月31日（星期五）上午9:00在市住房和城乡建设局办公楼十二楼二会议室。 

　　二、听证事项 

　　《攀枝花市物业管理办法（草案）》代拟稿中物业管理活动各方主体职责、权利和义务、禁止性条款、法律责任等内容的合理性、可行性。    

　　三、听证陈述人、听证旁听人名额、条件、产生方式

　　本次听证会确定听证陈述人7人，凡与听证事项有利害关系、对听证事项有明确意见和建议的公民、法人或者其他组织均可报名（代表法人或者其他组织报名的附上单位推荐或者同意的证明材料）。市住房和城乡建设局将依据代表不同观点的各方都有适当名额的原则和报名先后顺序，在申请报名的人员中遴选产生听证陈述人。报名人员不足时，由市住房和城乡建设局邀请产生。

　　本次听证会确定听证旁听人2人，欢迎各界人士、有关单位代表报名参加旁听。市住房和城乡建设局将依据报名先后顺序确定听证旁听人。

　　听证陈述人和听证旁听人经确定后将另行通知。

　　四、报名时间和方式

　　自本公告发布之日起至2024年5月24日18:00止，凡有意参加听证会的人员均可以通过信函或者电子邮件等方式报名。报名人应当填写《立法听证会报名表》（见附件2），其中，报名人为单位的，应当在《立法听证会报名表》上加盖单位公章。

　　1.采用信函方式，请寄至：四川省攀枝花市东区炳草岗大街202号，攀枝花市房地产事务中心，邮编：617000，联系人：杨桂林，联系电话：0812-8880128。

　　2.采用电子邮件方式，请发送至：534015883@qq.com

　　五、其他事项

　　听证陈述人、听证旁听人应当携身份证或者其他效身份证明参加听证会。听证陈述人参加听证会的，应当准备书面发言材料。

　　附件：1.攀枝花市物业管理办法（草案）代拟稿

　　2.立法听证会报名表

　　攀枝花市住房和城乡建设局 

　　2024年4月30日

　　附件1

　　攀枝花市物业管理办法（草案）

　　代拟稿

　　第一章 总则

　　第二章 业主、业主大会、业主委员会和物业管理委员会

　　第三章 前期物业管理

　　第四章 物业服务

　　第五章 物业的使用与维护

　　第六章 法律责任

　　第七章 附则

　　第一章　总则

　　第一条（目的依据）

　　为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人等物业管理各方的合法权益，提升居民生活质量和宜居水平，构建共建共治共享的基层社会治理体系，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合攀枝花市实际，制定本办法。

　　第二条（适用范围）

　　本办法适用于攀枝花市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

　　第三条（物业管理的定义）

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

　　第四条（遵循原则）

　　物业管理应当遵循公开公平、诚实信用的原则，坚持依法管理、业主自治、市场竞争、政府引导，推动物业管理标准化、专业化、智能化、绿色化发展。

　　第五条（党建引领）

　　建立中国共产党基层组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等协调运行机制，形成社区治理合力，提升基层治理水平。

　　社区（村）党组织引导业主中的党员积极参选业主委员会成员，通过法定程序担任业主委员会成员。

　　第六条（政府职责）

　　市、县（区）人民政府应当加强对物业管理活动及其监督管理工作的领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划，推动物业服务行业向现代服务业发展，促进物业管理融入城市基层社会治理。

　　市、县（区）人民政府应当建立物业管理活动的监督管理协调机制，安排部署物业管理工作，协调发展改革、经济和信息化、公安、民政、司法行政、财政、自然资源、生态环境、卫生健康、应急、市场监管、城市管理、园林绿化、人民防空、水利等有关部门加强物业服务区域内的监督管理，及时依法查处违法行为。

　　第七条（住房城乡建设主管部门职责）

　　市人民政府住房城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作，履行下列职责：

　　（一）制定物业管理、建筑物及其附属设施的维修资金管理制度并组织实施；

　　（二）制定物业服务行业规范；

　　（三）负责智慧物业服务平台的运行和维护；

　　（四）统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作；

　　（五）组织开展物业服务人和项目负责人信用评价；

　　（六）法律、法规规定的其他职责。

　　县（区）住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作，履行下列职责：

　　（一）办理物业服务区域划分备案；

　　（二）办理前期物业服务合同和（临时）管理规约备案；

　　（三）办理物业承接查验备案；

　　（四）实施对物业服务人及从业人员的监督管理；

　　（五）实施对专项维修资金的监督管理；

　　（六）组织街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主委员会及物业服务人培训；

　　（七）法律、法规规定的其他职责。

　　第八条（其他部门职责）

　　市、县（区）人民政府有关行政部门应当按照各自职责分工，在物业管理领域履行下列职责：

　　（一）发展改革主管部门负责制定和调整涉及实行政府指导价的物业服务收费标准；

　　（二）经济和信息化主管部门负责督促指导供电、通信等专业经营单位做好供电、通信等设施设备的移交和维护管理；

　　（三）公安机关负责物业服务区域犬只饲养的管理，指导物业服务人、业主委员会开展监控安防设施建设，根据小区申请指导物业服务区域内停车泊位划定以及限速、禁停等交通标志设置，依法查处物业管理区域及其周边的交通运输噪声污染及监管职责范围内的社会生活噪声污染，高空抛物等行为；

　　（四）民政部门负责指导社区加强社区居家养老服务设施和社区管理服务设施的维护管理；

　　（五）司法行政主管部门负责指导物业管理矛盾纠纷的人民调解，促进和谐社区建设；

　　（六）自然资源主管部门负责建设工程及其配套建筑的规划设计以及调整变更等行为实施指导和监督；

　　（七）财政主管部门负责依法保障物业管理工作经费。

　　（八）生态环境主管部门负责物业服务区域及其周边环境污染源的监督管理；

　　（九）卫生健康主管部门负责指导传染病防治工作，对生活饮用水的卫生监督管理；

　　（十）应急管理部门负责对物业服务区域实施消防安全综合监管，依法查处占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等违法行为；

　　（十一）市场监管主管部门负责监督管理物业服务区域内电梯等特种设备安全运行；

　　（十二）城市管理主管部门负责对垃圾投放倾倒以及生活垃圾分类实施指导和监督，依法查处违法建设、违规饲养家禽家畜等行为，督促指导供气专业经营单位做好供气设施设备的移交和维护管理；

　　（十三）园林绿化主管部门负责树木砍伐、移植等监督管理；

　　（十四）人民防空主管部门负责人防工程建设和维护管理的监督检查，依法查处侵占、破坏、变相买卖人防工程等违法行为；

　　（十五）水利主管部门负责指导节约用水和防洪应急抢险等相关工作；

　　其他有关行政主管部门按照各自职责，共同做好物业管理相关监督管理工作。

　　第九条（街道办事处、乡镇人民政府职责）

　　街道办事处（乡镇人民政府）履行以下职责：

　　（一）负责组织、指导、协调本辖区业主大会设立和业主委员会选举与换届；

　　（二）指导和督促业主大会、业主委员会和物业服务人开展工作；

　　（三）调处业主、业主委员会、物业服务人在物业管理活动中的矛盾纠纷；

　　（四）协调物业服务人的交接；

　　（五）组织、推动老旧小区实施物业管理；

　　（六）负责落实市、县（区）人民政府依法采取的应急措施，指导业主委员会、物业服务人开展应对工作，所需物资和资金纳入政府应急体系管理；

　　（七）法律、法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。

　　居（村）民委员会应当依法协助街道办事处（乡镇人民政府）开展相关工作）。业主大会、业主委员会和物业服务人应当支持、配合居（村）民委员会依法履行职责，接受居（村）民委员会的指导和监督。

　　第十条（联席制度）

　　建立由街道办事处（乡镇人民政府）召集，政府相关职能部门、居民（村民）委员会、物业服务行业协会、业主委员会、业主、物业服务人、建设单位、专业经营单位等相关各方代表参加的物业管理工作联席会议制度，协调处理物业管理和社区管理之间的相关问题，化解物业服务矛盾纠纷。

　　第十一条（行业组织）

　　物业服务行业组织应当在市、县（区）人民政府住房城乡建设主管部门的指导和监督下，建立物业服务行为准则、行业规范等制度，开展物业从业人员人员培训，依法加强行业自律管理，调解处理物业服务人之间的矛盾纠纷，促进行业健康发展，维护物业服务人的合法权益。

　　鼓励物业服务行业组织建立物业管理行业监测、披露机制，开展物业服务质量评价；建立符合业主与行业需求的第三方招标投标与咨询机构库以供业主在选择物业服务人时进行参考。

　　第二章　业主、业主大会、业主委员会和物业管理委员会

　　第十二条（业主范围）

　　本办法所称业主包括：

　　（一）依法登记取得房屋所有权的；

　　（二）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的；

　　（三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的；

　　（四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的；

　　（五）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的；

　　（六）因新房买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的；

　　已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向买受人交付的专有部分，建设单位为业主。

　　第十三条（业主、物业使用人的权利与义务）

　　业主在物业管理活动中根据法律、法规规定、管理规约和物业服务合同约定，享有业主权利，承担业主义务。

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行相应义务。

　　物业承租人、借用人、居住权人等物业使用人根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

　　第十四条（业主告知义务）

　　业主转让、出租、出借物业时，应当将管理规约内容、物业费标准等事项告知受让人、承租人、借用人，并自物业转让、租赁或借用行为发生之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。业主转让物业的，应当结清物业费。

　　第十五条（业主大会）

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业服务区域设立一个业主大会。业主总人数较少且经全体业主一致同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十六条（楼栋长）

　　物业管理区域内可以以栋、单元、楼层为单位共同推选楼栋长，楼栋长经书面委托可以代表本栋、单元、楼层业主参加业主大会会议。

　　楼栋长参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

　　楼栋长的推选及表决办法应当在业主大会议事规则中约定。

　　第十七条（业主大会筹备流程）

　　符合召开首次业主大会会议情形的，建设单位或者符合规定的业主应当依照相关法律、法规规定，向街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面报告或者申请。

　　街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到成立业主大会的书面报告或者申请后十日内进行核实。符合召开首次业主大会会议情形的，应当依照法律、法规规定指导成立筹备组并开展筹备工作。

　　街道办事处（乡镇人民政府）或者居（村）委员会可以向市、县（区）住房城乡建设、自然资源、不动产登记等主管部门或者专业经营单位申请查询和调取筹备成立业主大会所需要的资料信息，相关单位依法予以配合。

　　第十八条（业主大会筹备组人员）

　　首次业主大会会议筹备组由业主代表和街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）党组织、居（村）民委员会、辖区公安派出所、建设单位代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

　　第十九条（筹备经费）

　　首次筹备经费由建设单位依法承担，应当按照物业服务区域规划核准总建筑面积（含地下建筑面积）每平方米0.3元的标准缴纳首次筹备经费，单个物业服务区域总费用最低不少于一万元，最高不超过八万元。

　　新建物业的建设单位应当在办理商品房预售许可或现房销售前，将首次筹备经费交存至该辖区内的街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户。

　　县（区）住房城乡建设主管部门在办理在建项目物业服务区域备案手续时，应当查验建设单位交存首次筹备经费的情况。

　　市房屋产权交易中心在办理新建现房网签备案手续时，应当查验建设单位交存首次筹备经费的情况。

　　老旧小区以及建设单位已不存在的物业服务区域筹备首次业主大会的，首次筹备经费由街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导、协调按下列方式筹集：

　　（一）共有部分经营收益；

　　（二）全体业主共同交纳；

　　（三）社会各界、企事业单位、个人自愿捐赠等其他方式；

　　（四）县（区）人民政府可以给予补助；

　　（五）法律、法规规定的其它情形。

　　第二十条（会议指导）

　　业主大会会议的召开应当接受街道办事处（乡镇人民政府）的指导。业主委员会应当在召开业主大会会议公告前十五日内将会议方案、议程、议事内容或者拟表决事项等书面报告街道办事处（乡镇人民政府），并听取意见和建议。业主大会会议由业主委员会书面记录，相关会议资料应当存档保存。业主大会会议未能作出 决议的，或者业主就会议议题内容等存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向街道办事处（乡镇人民政府）报告。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县（区）住房城乡住建主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十一条（业主大会组织形式）

　　业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每年至少召开一次定期会议，具体召开次数由业主大会议事规则约定。专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主提议，或者出现业主大会议事规则约定的其他情形时，业主委员会应当召集业主大会临时会议。

　　业主大会定期会议由业主委员会负责召集，并应当在会议召开十五日前，通知物业服务区域内全体业主，并将业主大会召开的时间、地点、方式、内容等主要事项以书面形式在物业服务区域显著位置、业主微信群等平台公示，公示前应当向物业所在地居（村）民委员会书面报告。业主大会会议不得就公示议题以外的事项进行表决。

　　业主大会首次会议应当表决通过管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。

　　业主大会会议表决形式可以采用书面征求意见、现场投票、电子邮件、传真、短信、微信、APP平台等方式，表决形式应当如实反映业主意愿，具有可追溯性。

　　召开业主大会会议的组织者应当自会议召开之日起三日内将业主的表决情况及统计结果在物业服务区域显著位置、业主微信群等平台公示，公示期不少于三十日。

　　召开业主大会会议时，涉及业主共同利益重大事项的，应当邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的人员列席。

　　第二十二条（业主大会职责）

　　业主大会履行下列职责：

　　（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

　　（二）选举、更换或者罢免业主委员会委员；

　　（三）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务人，或者决定自行管理；

　　（四）依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金；

　　（五）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（六）改变共有部分用途；

　　（七）决定共有部分及共用设施设备的使用方案和规程，管理、分配、使用其公共收益；

　　（八）决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、开支范围、标准，定期公示业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

　　（九）改变或者撤销业主委员会做出的决定；

　　（十）法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

　　第二十三条（业主委员会）

　　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，由五至十一人单数组成，任期不超过五年。委员具体数额、具体任期和选举结果的确认应当在业主大会议事规则中明确约定。

　　业主委员会向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督，按照依法通过的业主委员会工作规则开展工作。

　　业主委员会委员应当遵守法律、法规和管理规约，模范履行业主义务并主动接受住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）的培训。培训情况应当及时向业主公开。

　　鼓励党代表、人大代表、政协委员参选业主委员会成员。

　　业主委员会委员根据相关法律、法规规定，不符合任职条件的，终止其资格。

　　第二十四条（业主委员会候补委员）

　　业主大会会议可以同时选举产生业主委员会候补委员，在业主委员会成员出缺时，由候补委员依次递补，候补委员人数不得超过委员人数的百分之五十。业主委员会候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。

　　业主委员会委员和候补委员名单应当长期在业主委员会用房的显著位置公告，并根据业主委员会成员变化情况及时更新。

　　业主委员会候补委员根据相关法律、法规规定不符合任职条件的，终止其资格。

　　第二十五条（业主委员会职责）

　　除按照《物业管理条例》《四川省物业管理条例》规定外，业主委员会应当履行下列职责：

　　（一）执行业主依法作出的共同决定；

　　（二）督促业主、物业使用人遵守管理规约、履行物业服务合同；

　　（三）配合政府以及有关部门依法实施的应急处置措施和其他管理措施；

　　（四）拟定涉及业主共同事项的管理制度并提请业主共同决定；

　　（五）拟定业主大会网络议事守则，引导业主遵守国家网络信息安全有关规定。

　　第二十六条（委员会会议）

　　业主委员会应当按照业主委员会工作规则召开会议，并于会议召开前三日，将会议讨论事项报物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）。

　　业主委员会的决定应当按照法律、法规规定进行公示，同时抄告街道办事处（乡镇人民政府）。

　　第二十七条（换届移交）

　　业主委员会任期届满前，应当依据《四川省物业管理条例》召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　　业主委员会任期届满之日起十日内，应当按照法律、法规规定将档案资料、印章、资金等移交给新一届业主委员会，腾退业主委员会用房。新一届业主委员会未产生的，移交给街道办事处（乡镇人民政府）指定的单位保管。移交清单应当保存至下一次换届选举完成。

　　第二十八条（物业管理委员会组建）

　　物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当依法及时组建物业管理委员会。

　　物业服务区域内符合下列情形之一的，可以依法组建物业管理委员会：

　　（一）不具备成立业主大会条件的；

　　（二）虽然具备成立业主大会条件但依法未成立的；

　　（三）业主大会会议召开后，未能依法选举产生业主委员会的；

　　（四）已经划分物业服务区域但是尚未实施物业管理的老旧小区需要实施物业管理的。

　　一个物业服务区域组建一个物业管理委员会。

　　物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责期间，街道办事处（镇人民政府）对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会；能够选举产生业主委员会的，应当指导产生业主委员会。

　　物业管理委员会作为临时机构，任期一般不超过二年。

　　第二十九条（物业管理委员会职责）

　　根据不同情形，物业管理委员会分别履行以下主要工作职责：

　　（一）新建物业服务区域尚不具备召开首次业主大会会议条件的，组织业主监督前期物业服务合同的履行，监督临时管理规约的执行，调解物业管理纠纷等。

　　（二）新建物业服务区域具备召开首次业主大会会议条件的，履行首次业主大会会议的筹备组职责，按规定组织业主成立业主大会、选举产生业主委员会。

　　（三）物业服务区域已成立业主大会，但是未能选举产生业主委员会的，组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，代为履行业主委员会的职责。

　　（四）已经划分物业服务区域的老旧小区需要实施物业管理的，协助街道办事处（乡镇人民政府）筹备首次业主大会会议，组织业主依法决定有关共有和共同管理事项，代为履行业主委员会的职责。

　　（五）法律、法规规定和业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。

　　第三十条（物业管理委员会的运行）

　　物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议原则上至少每两个月召开一次。经物业管理委员会主任或者物业管理委员会三分之一以上委员提议，可以召开物业管理委员会临时会议。

　　物业管理委员会会议应当有过半数成员出席，且不得委托他人参加会议。物业管理委员会全体成员有同等表决权。物业管理委员会对于需要业主共同决定的事项不得擅自作出决定。物业管理委员会作出的决定应当半数以上委员签字同意，自作出决定之日起三日内在物业服务区域显著位置公示，公示期不少于七日。

　　第三十一条（物业管理委员会的解散）

　　物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责，并与业主委员会办理移交手续后解散。

　　因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在三十日内解散物业管理委员会，收回物业管理委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　物业管理委员会解散的，应当自解散之日起十日内，将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交业主委员会，并按规定办理账户、税务等相关手续。移交完成后十个工作日内，街道办事处（乡镇人民政府）应当作出解散物业管理委员会的决定，并自作出决定之日起三日内在物业服务区域显著位置进行公布。

　　第三章　前期物业管理

　　第三十二条（前期物业服务人选聘）

　　住宅物业的建设单位应当按照采取招投标方式选聘前期物业服务人。

　　投标人少于三个或者住宅物业总建筑面积在三万平方米以下的，经物业所在地的县（区）住房城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。

　　第三十三条（前期物业服务合同）

　　建设单位应当参照省住房城乡建设主管部门制作的示范文本与选聘的物业服务人签订书面前期物业服务合同，并自签订之日起三十日内报物业所在地县（区）住房城乡建设主管部门备案。

　　前期物业服务合同期限最长不超过二年。合同期限自首套房交付之日起计算。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者暂时代行业主委员会职责的物业所在地居（村）民委员会与业主大会决定选聘的物业服务人依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

　　第三十四条（临时管理规约）

　　建设单位应当在房屋销售前，制定临时管理规约，报物业所在地县（区）住房城乡建设主管部门备案，并抄送街道办事处（乡镇人民政府）。临时管理规约应当对有关物业的管理、业主的共同利益、业主的义务、业主的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。

　　第三十五条（承接查验）

　　新建物业竣工验收后，正式交付前十五日内，物业服务人和建设单位应当按照国家、省相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共有部分和其相应的物业档案进行查验。

　　物业承接查验应当邀请买受人代表、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会及物业所在地县（区）住房城乡建设主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行。买受人代表应当由县（区）住房城乡建设主管部门从公开报名的买受人中确定。建设单位和施工单位的股东、工作人员及其近亲属不得作为买受人代表，应当自行回避。

　　物业承接查验后，建设单位应当与物业服务人签订物业承接查验协议，物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议。

　　物业服务人不得承接未经查验的物业。建设单位与物业服务人不得恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益。

　　第三十六条（承接查验备案）

　　物业服务人应当自承接物业后三十日内持下列资料向物业所在地县（区）住房城乡建设主管部门备案：

　　（一）前期物业服务合同；

　　（二）临时管理规约；

　　（三）物业承接查验协议；

　　（四）建设单位移交资料清单；

　　（五）查验记录；

　　（六）交接记录；

　　（七）其它承接查验有关的文件。

　　物业服务人应当将备案情况在物业服务区域显著位置公示，公示期不少于三十日。

　　物业服务人应当将物业承接查验资料建档保存。物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权查询。

　　第三十七条（物业服务用房）

　　新建住宅的，建设单位应当配置具备水、电、通风、采光、卫生间等基本使用功能和办公条件的物业服务用房、业主委员会用房。

　　同一物业服务区域分期开发建设的项目，物业服务用房、业主委员会用房应当首期建设。

　　物业服务用房、业主委员会用房、共用设施设备配套用房属于物业服务区域全体业主共有，任何单位、组织和个人不得擅自改变用途，不得分割、转让、抵押或者违规出租。

　　鼓励在新建住宅小区设置接收邮件、快递的场所或者设施，提升物业服务水平。

　　第三十八条（前期物业服务收费）

　　前期物业服务收费实行政府指导价，其标准由物业所在地县（区）发展改革主管部门根据四川省人民政府定价目录，结合地方实际制定。

　　第四章　物业服务

　　第三十九条（一区一服务人）

　　业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理。

　　一个物业服务区域应当由一个物业服务人提供物业服务。

　　鼓励业主大会通过公开招标方式选聘物业服务人。业主大会、业主委员会不得分割物业管理区域分别进行招投标。

　　业主委员会应当在业主大会选聘物业服务人前向街道办事处（乡镇人民政府）报告选聘方案。

　　物业服务内容应当包括下列事项：

　　（一）物业共有部分及共用设施设备的使用、管理和维护；

　　（二）共有部分绿化养护，生活垃圾分类、清运等环境卫生管理；

　　（三）物业服务区域内房屋装饰装修管理；

　　（四）公共区域的秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；

　　（五）物业档案和物业服务档案的管理；

　　（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　服务物业合同期限未经业主共同决定的，不得超过本届业主委员会、管理委员会的任期。

　　第四十条（自行管理）

　　经业主共同决定，物业服务区域实行自行管理的，应当对下列事项作出决定：

　　（一）自行管理的执行机构及负责人；

　　（二）自行管理的内容、质量、标准、期限；

　　（三）费用的标准和收取、使用办法；

　　（四）选聘服务人员的数量、条件和选聘的方式等；

　　（五）电梯、消防等涉及人身、财产安全的设施设备依法委托专业性服务组织管理维护；

　　（六）其他事项。

　　管理人应当自业主共同决定实施自行管理之日起三十日内，将相关材料抄报街道办事处（乡镇人民政府）和县（区）住房城乡建设主管部门。业主自行管理的，街道办事处（乡镇人民政府）和有关部门应当依法支持。

　　第四十一条（服务人资格）

　　接受委托的物业服务企业应当具有独立法人资格，具备在一个物业服务区域实行独立核算，为业主提供符合法律、法规规定、物业服务合同约定及国家、本省和本市物业服务标准和规范要求的专业物业管理服务能力。法律、法规对物业服务人资质及其人员从业资格有规定的，适用其规定。

　　新设立的物业服务企业在本市注册的，应当自营业执照颁发之日起二十个工作日内在物业所在地市、县（区）住房城乡建设主管部门进行信息登记。

　　物业服务人承担物业服务项目的，应当到物业所在地县（区）住房城乡建设主管部门进行信息登记。

　　第四十二条（服务人义务）

　　物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：

　　（一）提供物业服务符合国家和本市规定的标准、规范；

　　（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

　　（三）定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；

　　（四）对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告行政执法机关；

　　（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

　　（六）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会；

　　（七）不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；

　　（八）履行生活垃圾分类管理责任人责任，指导、督促业主和物业使用人进行生活垃圾分类；

　　（九）配合街道办事处（乡镇人民政府）、行政执法机关和居（村）民委员会做好物业管理相关工作。

　　（十）利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账。公共收益归全体业主所有。

　　第四十三条（信息公示）

　　物业服务人应当及时将下列信息向业主大会、业主委员会报告，在物业管理区域内显著位置公布并及时更新；具备条件的，可以同时通过电子信息技术方式向业主公示：

　　（一）营业执照、项目负责人及联系方式、专业人员资格证书、客服及工程维修联系电话、物业服务投诉电话；

　　（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

　　（三）电梯、消防、监控等具有专业技术要求的专项设施设备维修保养合同、维修保养单位资质、联系方式、维保方案；

　　（四）房屋装饰装修中的注意事项和禁止行为以及业主进行房屋装饰装修活动的情况；

　　（五）突发事件等特殊状况的应急处置方案；

　　（六）公共水电费用分摊情况、业主共有部分的经营收益收支情况和建筑物及其附属设施的维修资金使用情况；

　　（七）实施酬金制收费，公布物业服务资金收支情况；

　　（八）自行管理情形下的物业管理方案、工作安排和完成情况；

　　（九）法律、法规规定和物业服务合同约定其他应当公示的信息。

　　前款第一项至第三项的事项应当持续公开；其他事项应当每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。

　　业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当及时答复。

　　第四十四条（服务人禁止行为）

　　物业服务人不得有下列行为：

　　（一）擅自提高物业服务收费标准或者降低服务等级；

　　（二）擅自改变物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的用途；

　　（三）采取停用或者以限时、限量等方式变相停用门禁卡、电梯卡，或者停止供电、供水等方式催交物业费；

　　（四）骗取、挪用或者侵占专项维修资金、公共收益等业主共有财产；

　　（五）擅自占用、挖掘物业服务区域内道路或者场地，损害业主共同利益；

　　（六）出售、泄露或者非法提供、使用业主、物业使用人信息；

　　（七）强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；

　　（八）将全部物业服务业务整体转让或全部分包；

　　（九）擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务；物业服务合同终止时，拒不退出物业管理区域或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；

　　（十）法律、法规规定和合同约定的其他禁止行为。

　　第四十五条（服务人的续聘、解聘、另聘）

　　经业主共同决定或业主大会会议决定，可以解聘物业服务人。决定解聘物业服务人的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。物业服务人应当自接到解聘通知之日起三十日内履行交接义务，并且退出物业管理区域。

　　物业服务合同期限届满前六个月，业主委员会或者物业管理委员会应当组织召开业主大会会议，共同决定续聘、另聘物业服务人，并将决定书面告知原物业服务人。

　　业主依法共同决定续聘，物业服务人接受续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续签物业服务合同；物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主委员会或者物业管理委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　经业主共同决定选聘新物业服务人的，业主委员会或管理委员会应当制定选聘方案并组织业主进行表决。选聘方案应当包含选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容、竞聘物业服务人的信用信息等级等内容。

　　在物业服务合同解除或者终止前，原物业服务人不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

　　第四十六条（不定期服务）

　　物业服务合同期限届满、业主没有共同作出续聘或者另聘物业服务人决定，物业服务人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续，但是物业服务期限为不定期。

　　在合同权利义务延续期间，任何一方当事人解除不定期物业服务合同的，应当提前六十日书面告知对方。

　　第四十七条（交接与退出）

　　物业服务合同解除或者终止后，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，清退业主、物业使用人预交但尚未为其提供物业服务期间的物业费，结清应当由物业服务人承担的公共区域供水、供电、供气等相关费用，并在街道办事处（乡镇人民政府）的监管下与业主委员会、决定自行管理的业主或者其他指定的人、新选聘的物业服务人进行查验，按照有关规定办理交接。

　　业主委员会、管理委员会、自行管理的业主可以委托相关专业机构协助进行物业查验，所产生的费用由全体业主承担。

　　物业服务人应当维持办理交接至退出物业服务区域期间正常的物业管理秩序，并可以请求业主支付该期间的物业费。

　　第四十八条（禁止拒绝退场）

　　原物业服务人不得以业主欠交物业费、阶段工作未完成、对业主共同决定有异议、其他纠纷未解决等事项为由拒绝履行交接义务、拒绝退出物业服务区域，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

　　原物业服务人不履行退出交接手续的，或拒不退出物业管理区域的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

　　原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业管理区域的，物业所在地的县区住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期移交撤离；逾期不撤离的，可请求公安机关予以协助，并将其行为记入诚信档案。

　　物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册或者物业服务档案等违反法律、法规行为的，由公安机关依法调查、处理。

　　第五章　物业的使用与维护

　　第四十九条（禁止行为）

　　物业服务区域内禁止实施下列行为：

　　（一）损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构、房屋外观或者在外墙体开设、扩大门窗；

　　（二）擅自占用共用部位、共用设施设备，迁移或者损坏共用设施设备；

　　（三）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私自开挖、扩建地下空间；

　　（四）破坏防水结构或将不具备防水条件的房间或者阳台改造为卫生间、厨房；

　　（五）违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险的物品，排放有毒、有害、异味物质、噪声或者制造振动；

　　（六）违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电；

　　（七）擅自拆改供水、排水、再生水等管线；

　　（八）从建筑物中抛掷物品；

　　（九）侵占、损坏公共绿地、绿化植物、道路、景观及其附属设施；

　　（十）占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道、安全出口等共用部位，或者损坏、挪用、拆除、停用消防设施等共用设施设备；

　　（十一）擅自改变物业规划用途；

　　（十二）擅自在建（构）筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

　　（十四）乱倒垃圾、污水，焚烧垃圾、落叶，乱堆杂物，乱设摊点，乱停车辆；

　　（十五）擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地；

　　（十六）法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

　　第五十条（服务人装修禁止行为）

　　物业服务人在业主、物业使用人进行装饰装修活动过程中不得有下列行为：

　　（一）对装饰装修施工人员、装饰装修材料的进出设置障碍或者强行推销装饰装修材料；

　　（二）没有法律、法规等规定，阻碍装饰装修；

　　（三）收取装饰装修保证金；

　　（四）未经协商一致，收取管理服务费；

　　（五）未经协商一致，强制收取装饰装修垃圾清运费。

　　第五十一条（车位车库管理）

　　新建物业应当按照有关标准配置机动车、非机动车专用停放车位（库），依据新能源发展规划和业主需要，为安装停车充电基础设施预留场地、空间，配置相应的接入条件。

　　已建成有条件的物业可以根据业主需要按照标准和技术规范要求，经业主共同决定，逐步改造建设停车充电与换电设施。

　　第五十二条（专项维修资金的筹集）

　　专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照各自物业建筑面积比例和届时适用的标准补足专项维修资金。

　　第五十三条（共用物业维修、更新和改造）

　　物业服务合同期限内，物业共用部分、共用设施设备的日常维护和大型维修、更新、改造，依照有关规定和物业服务合同的约定承担。

　　共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造，需要使用专项维修资金的，但是专项维修资金不足或没有专项维修资金的，维修、更新和改造费用由相关业主按照各自物业建筑面积比例分摊。

　　物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合。

　　因共有部分的维护、更新、改造，损害业主专有部分合法权益的，应当及时恢复原状或者给予补偿。

　　第五十四条（专项维修资金使用）

　　物业专项维修资金使用申请可以由业主、业主委员会或者物业管理委员会提出。

　　下列费用不得从物业专项维修资金中支出：

　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　对于十万元以上物业专项维修资金的使用，应当引入具有资质的第三方机构评审，评审费用从物业专项维修资金增值收益或者公共收益中列支，业主大会决定不聘请评审机构的除外。

　　第五十五条（专项维修资金应急使用）

　　发生下列需要立即对物业共有部分进行紧急维修、更新、改造的紧急情形之一的，业主委员会、物业管理委员会、物业服务人或者相关业主经街道办事处（乡镇人民政府）书面同意，可以按照应急程序申请使用建筑物及其附属设施的维修资金：

　　（一）屋面、墙体防水损坏造成渗漏，严重影响正常使用的；

　　（二）电梯故障危及人身安全或无法正常运行的，严重影响业主生活的；

　　（三）高层住宅水泵损坏，导致供水中断的；

　　（四）楼体外立面有脱落危险，危及人身安全的；

　　（五）共用排水设施塌陷、堵塞、破裂等严重影响业主生活或者危及财产安全的；

　　（六）消防设施损坏，危及公共消防安全的；

　　（七）尚未移交给专业经营单位运营管理和维护的供水、供电设施设备损坏导致供水、供电中断，严重影响业主生活或者危及人身财产安全的；

　　（九）其他严重影响业主生活或者危及人身财产安全的。

　　业主委员会、管理委员会应当将紧急情况下专项维修资金申请、使用情况，及时予以公示。

　　相关主体未及时提出申请，且已出现严重影响业主生活或者危及人身财产安全情形的，县（区）住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当组织代为维修，代为维修费用在建筑物及其附属设施的专项维修资金中列支并公示。

　　第五十六条（老旧小区改造）

　　市、县（区）人民政府应当结合旧城改造和城乡环境治理，建立老旧住宅区管理长效机制，对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅区按照有利于物业管理目标进行综合改造整治，完善相关配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区居住环境。

　　根据老旧住宅区改造后的实际情况，综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设、资源共享、便利服务、协商议事等因素，由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主向县（区）住房城乡建设主管部门申请划分物业服务区域，并指导、帮助成立业主大会，选举业主委员会或者组建物业管理委员会。

　　首次业主大会会议的筹备经费，由县（区）人民政府承担。

　　第五十七条（老旧小区物业管理）

　　街道办事处（乡镇人民政府）应当引导老旧住宅区业主协商确定老旧住宅区的物业管理模式。

　　对于具备实施专业化、市场化物业服务条件的老旧住宅区，鼓励选聘物业服务人实施管理。

　　鼓励国有物业服务企业为老旧住宅区提供基本物业服务。

　　鼓励物业服务人统一管理在管项目周边老旧住宅区，支持物业服务企业为老旧住宅区提供公益性物业服务。

　　第六章　法律责任

　　第五十八条（转致条款）

　　违反本办法规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

　　第五十九条（对建设单位的罚则）

　　建设单位违反本办法第十九条规定，未缴存首次筹备经费的，责令限期改正；逾期未改正的，处十万元以上十五万元以下罚款。

　　建设单位违反本办法第二十五条第一款规定，未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　建设单位违反本办法第三十五条第一款、第四款规定，将未经查验或者查验不合格的物业交付使用的或在物业承接查验活动中恶意串通侵害业主利益，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上十万元以下的罚款。

　　建设单位违反本办法第三十七条第三款规定，擅自处分、改变物业服务用房、业主委员会用房、共用设施设备配套用房的，责令限期改正，并处5万元以上20万元以下的罚款。

　　第六十条（对业委会的罚则）

　　业主委员会成员未履行本办法规定相关职责的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）责令限期履行；逾期未履行的，予以通报。

　　物业管理委员会成员中的业主代表有前款规定的违法行为的，依照前款规定处罚。

　　第六十一条（对物业服务人的罚则）

　　物业服务人违反本办法第三十五条、第三十六条规定，未办理物业承接查验备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下的罚款；承接未经查验或者查验不合格物业的，责令限期改正；逾期未改正的，处二万元以上五万元以下的罚款。

　　物业服务人违反本办法第四十八条规定，拒绝履行交接义务、拒绝退出物业服务区域的，对物业服务人予以通报，处一万元以上十万元以下罚款，对拒不退出物业服务区域的，自责令规定时间届满次日起处每日一万元罚款，且二年内不得承接新的物业项目。

　　行政执法机关应当将物业管理相关主体受到行政处罚或者行政强制的情况共享到本市的公共信用信息平台。行政机关根据本市关于公共信用信息管理规定可以对其采取惩戒措施。

　　第六十二条（对业主、物业使用人的罚则）

　　业主、物业使用人违反本办法规定的，由有关行政主管部门按照职责分工依法查处。

　　第六十三条（对职能部门的罚则）

　　市、县（区）人民政府有关部门、街道办事处（乡镇人民政府）及其工作人员违反本办法规定，在物业管理活动中，不履职或者不正确履职的，由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；给当事人合法权益造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章　附则

　　第六十四条（生效时间）

　　本办法自 2024年  月  日起施行

　　附件2

　

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审核： 刘尧   责任编辑： 杨桂林